| 信件内容： |
本人名叫陈亚飞（男，身份证号410411198509155616），于2023年11月7日与平顶山华坤房地产开发有限公司签订了《定购协议》，约定于2023年11月15日前签订《商品房买卖合同》。但因多种原因，双方未于约定的时间内成功签约，本人请求房地产公司返还缴纳的“团购优惠费用”1万元和“京坤府2号楼2单元501室定金”2万元遭拒，特此申请主持公道。本人的理由和主张陈述如下： 一、关于“团购优惠费用”1万元 本人和父亲陈国庆于2023年11月7日到京坤府看房，双方达成了初步签约意向并签订了《定购协议》。后因多种原因导致未签订《商品房买卖合同》，因此“团购优惠费用”对买卖双方并无实际意义，并不在《定购协议》约定的范围内。因此，本人请求开发商全额退回本人所缴纳的“团购优惠费用”1万元。 二、关于“京坤府2号楼2单元501室定金”2万元 本人虽与平顶山华坤房地产开发有限公司签订了《定购协议》，但开发商售楼部存在重大隐瞒、欺骗、诱导、夸大宣传的行为，因此本人主张《定购协议》无效，理由如下： （一）开发商售楼部存在重大隐瞒行为。本人和父亲陈国庆于2023年11月7日到售楼部商谈购房其间，售楼部销售员和经理从始至终并未告知京坤府属于问题楼盘，即民间俗称的“烂尾楼”。其间本人也多次询问销售顾问贾亚丽此房产何时开工、何时竣工，贾亚丽均以不知情搪塞。后来本人经过网络查询发现，华坤景山庄园项目（现改名“京坤府”）资金亏空严重，法律诉讼多（网上查到有9条征信不良记录），停工烂尾多年，五证皆无，给广大债权人造成了巨大的损失和伤害。华坤景山庄园项目是2011年由平顶山市华坤房地产开发有限公司开发建设，项目因资金链断裂烂尾，并欠下了拆迁安置款、工程款、职工工资等大量债务无法清偿。在没有摘牌拿地及没有取得工程建设手续的情况下，就开始施工并私下售房，这是严重的违法行为，并被各级法院多次裁判违法。 本人多次询问售楼部是否有“五证”？销售顾问贾亚丽均回答“有证”，“放心吧，能办证”。诱导本人和父亲陈国庆相信其“五证俱全”，属于优质楼盘，从而达到签约目的。 开发商售楼部刻意隐瞒诸多不利因素，比如该地皮以前是垃圾场、坐地户较多、建筑施工周期长、没有绿化带等，违背诚实信用原则。 综上所属，本人在签订《定购协议》前，开发商售楼部未告知或故意隐瞒该楼盘的资质、证件、问题楼盘等重要属性，诱导本人签约，存在重大隐瞒行为。因此本人主张《定购协议》无效。 （二）开发商售楼部存在虚假宣传和欺诈行为。 本人与父亲陈国庆在与开发商售楼部贾亚丽商谈过程中，贾亚丽一直引导我们观看沙盘，强调后续准备开发另外两栋楼房。其沙盘模型勾画出了三栋楼（另外两栋楼实际不存在），还有马路、绿化带、游园、停车场等设施。贾亚丽表示楼盘南部政府在规划修建游园、公园，还会修建地下停车厂，未来居住环境优美，物业也是非常有实力的公司。却只字不提存在大量的“坐地户”，没有通暖气、燃气、网线、电话线等生活设备（可能正在商洽），并且强调“我们都给政府交了土地出让金，还怕没证？”本人提出查看下其开发商资质和证件，遭到贾亚丽拒绝，只回复“我们能办证”“我可以对你保证”。 贾亚丽在核算房款时一直强调先交1万抵4万的“团购优惠费用”，却并未告知此1万元“团购优惠费用”不计算在总房价里。贾亚丽还承诺优惠一年的物业费约1944元，但是在签订《定购协议》后却告知要从总房价里扣除掉1944元的物业费。按照她计算的最终房价为680000-10000-1944=668056元，本人实际应交付680000元，因此存在欺诈行为。 综上所属，本人在签订《定购协议》前后，开发商售楼部存在大量虚假宣传和不诚信行为，诱导本人签订《定购协议》，因此本人主张《定购协议》无效。 （三）开发商售楼部签订合同存在违规行为。 首先，《定购协议》“特别约定”中第一条“1、甲、乙双方在签定本定购协议前，乙方对所定购房屋坐落位置、结构和周边环境、项目各项证件以及本项目销售使用的《商品房买卖合同》样本等已充分了解并确认无异议。”开发商售楼部与本人在签订《定购协议》前本人对开发商的资质、征信、问题楼盘、“五证”、《商品房买卖合同》等内容并不了解，开发商有义务提醒本人并告知本人，但却故意隐瞒一些重要不利因素，缘由本人已经在上文陈述。 其次，本人对《商品房买卖合同》毫不知情，售楼部也并未让本人观看其《商品房买卖合同》，后续在签约期限内，本人提出观看其《商品房买卖合同》多次遭拒，理由是必须先交维修基金。后经本人多次请求，售楼部才打印出空白的《商品房买卖合同》。 再次，《定购协议》中第二条“2、乙方已支付的定金作为对双方定立《商品房买卖合同》的担保，签定本协议后，乙方支付的定金转为房价款”。按照约定，本人（乙方）已经签定本协议，支付的定金转为房价款，因此不存在“定金” 一说，这与第五条“逾期未签约即被视为乙方违约，甲方可不经催告，本协议即告终止，甲方有权将该房屋另行出售该房屋，甲方不予退还乙方已支付的定金”相悖，既然定金已经转化为房价款，为何不能退款？ 最后，《定购协议》中第五条“逾期未签约即被视为乙方违约，甲方可不经催告，本协议即告终止，甲方有权将该房屋另行出售该房屋，甲方不予退还乙方已支付的定金”。逾期未签约即被视为乙方违约，这一规定与《民法典》中有关规定相悖。逾期未签约不一定就是买家的责任，也可能是卖家或者是双方的责任，存在“霸王条款”的嫌疑。 综上所属，本人在签订《定购协议》前后，开发商售楼部签订合同存在违规行为，因此本人主张《定购协议》无效。 （四）开发商售楼部存在违约责任和过错 本人在签订《定购协议》后，多次通过微信或者语音与售楼部贾亚丽，协商有关后续签订《商品房买卖合同》的细节，贾亚丽开始一直强调要先交维修基金。本人由于担心投入过多就拒绝先交，而是坚决要求先行了解《商品房买卖合同》。在本人的多次要求下，贾亚丽与2023年11月14日同意先行打印《商品房买卖合同》（空白文本）。本人于当晚与贾亚丽进行了深入细致的交流，但其始终不愿意配合，嫌弃本人“事儿稠”。本人经过对其《商品房买卖合同》（空白文本）仔细研读，提出了如下几点诉求： 1.总房价的问题。1万抵4万的“团购优惠费用”，算不算在总房价里？贾亚丽承诺优惠一年的物业费约1944元要不要从总房价中扣除？本人坚持认为不管做人还是做生意都要诚实信用，交多少钱就写多少钱，该交多少税就交多少税，不要玩文字游戏糊弄人，自己贪图小利损害国家利益。 2.《商品房买卖合同》（空白文本）正文内容。本人比较关心该合同正文中关于开发商违约责任的认定和处罚额度，想要在签订正式合同前协商一致，以便顺利签约。但是售楼部贾亚丽一致敷衍塞责，拒绝告知卖方违约责任的处罚细节（处罚的数字、比例、期限等）。本人要求在签订正式合同时有关地方的“×”应该补充说明完整，本人比较关心的是：房产证能否顺利办好，几日内能办好，如果无法在规定的时间内办好责任如何认定；此问题楼盘（烂尾楼）停工多年是否存在质量问题，如果后续发现存在质量问题责任如何认定；双方签约后就有关问题产生纠纷时，通过何种途径解决？以上种种问题的磋商，均遭到售楼部贾亚丽的拒绝。 3.《商品房买卖合同》（空白文本）附件内容。本人留意到《商品房买卖合同》（空白文本）附件十二为“补充协议”，因此本人请求售楼部将双方的分歧和问题以及解决途径（调解、仲裁、诉讼等）在附件十二中予以明确，但均遭到售楼部贾亚丽的拒绝。本人本着诚实信用的原则与售楼部坦诚沟通、磋商，但售楼部置业顾问贾亚丽不愿意、不配合商洽，多次回复“合同无法修改”“附件无法修改”，多次暗示“没有先例”“这是无用功”，导致双方商谈无果。 综上所属，本人认为开发商售楼部存在一定的违约责任和过错，导致《定购协议》无法继续履行和《商品房买卖合同》无法顺利签约。因此本人主张《定购协议》无效。 （五）签订《定购协议》时本人处于应激状态。在签订《定购协议》之前，本人曾表示要回去再和家人商量一下，并走出了售楼部大厅（室内人员和监控为证），父亲先行离开，贾亚丽急忙跟出，纠缠于我，拉着我不让走，拼命打感情牌，给我巨大精神压力，导致应激做出决策。利用“叔叔早都来了等了你一上午”“你看你给俺叔气的”“你看俺叔对你多好”“哥签了吧签了吧”“这还不是俺叔相中了”等措辞强行诱导、引诱、胁迫本人与之签约，拿“孝道”劝说，本人一时激动缴纳了团购优惠费用”1万元和“京坤府2号楼2单元501室定金”2万元。售楼部严重侵犯了消费者的知情权、自由选择权。当时并非完全是本人真实意思的表达，是受压之下的无奈之举。本人找贾亚丽理论此事，她态度傲慢蛮横，说道“我想提醒就提醒，咋？我提醒还犯法了？你报警抓我吧！”。卖方涉嫌道德绑架，应负一定的责任。 （六）售楼部服务态度顽劣。本人多次前往京坤府售楼部沟通协商“团购优惠费用”和定金事宜，但是售楼部赵经理和销售员贾亚丽态度顽劣、蛮不讲理，拒绝协商，解决问题的唯一出路就是继续交钱。赵经理甚至怒目圆睁、怒吼道“别歇活”“你拍啥桌子”，似乎想要暴揍一顿方能解恨；贾亚丽倒打一耙，说我蛮不讲理、态度蛮横、无理取闹，惹她生气，我问她一些问题都回答不知道、不懂法。后来赵经理不厌其烦，“好心”地劝导本人通过“找人”来解决问题。本人询问其公司老板是谁、公司法人是谁，赵经理表示“不敢说”“害怕丢了工作”。本人既感到好笑又感到无奈，这到底是不是一家正经的房地产公司？在害怕什么？在隐瞒什么？ 三、有关法律条文和司法解释 （一）《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第三条的规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约”。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。 （二）《民法典》第一百四十八条：“一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销”。所谓欺诈，就是故意隐瞒真实情况或者故意告知对方虚假的情况，欺骗对方，诱使对方作出错误的意思表示而与之订立合同。 （三）《中华人民共和国民法典》第五百条：“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，造成对方损失的，应当承担赔偿责任：（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚信原则的行为”。如果签订合时一方隐瞒了重大事实，导致签订的合同存在欺诈行为。欺诈签订的合同，受欺诈方可以向法院或仲裁机构撤销该合同，合同对其不具有法律效力。另外，隐瞒真相的当事人还应当承担缔约过失责任，赔偿对方当事人的损失。 （四）《民法典》五百三十三条的规定：“若定金合同成立后,定金合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平，受不利影响的当事人可以与对方重新协商;在合理期限内协商不成的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除定金合同”。 （五）最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。因不可归责于当事人双方事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”由于商品房《定购协议》仅对商品房买卖的几个主要事项作出约定，并不具备足以使商品房买卖合同成立的所有必备条款，其他事项在协商中不能达成一致而一方拒绝签约的，不属于“因一方原因而不能签约”，对拒签方不能适用定金罚则。此种情况下双方均无过错，属于司法解释规定的“不可归责于当事人双方的事由”，出卖人应将定金返还买受人。 四、最后陈词 综上所述，开发商售楼部在《定购协议》签订前后，对“团购优惠费用”1万元的约定不清晰、不明确，强行将之与定金捆绑，且对方存在过错和责任，本人没有签订后续的《商品房买卖合同》，也未付购房款，“团购优惠费用”已毫无意义，因此请求卖方全额返还。 关于“京坤府2号楼2单元501室定金”2万元问题，开发商售楼部存在重大隐瞒、虚假宣传、欺诈、不诚信、强买强卖等行为，开发商售楼部存在违约责任和过错，并且本人是在巨大精神压力和应激状态下签订的《定购协议》，根据《中华人民共和国民法典》第一百四十八条、第五百条、第五百三十三条的规定和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第四条规定，本人请求平顶山华坤房地产开发有限公司返还本人缴纳的“团购优惠费用”1万元和“京坤府2号楼2单元501室定金”2万元，共计3万元整。 因此，申请人特向贵单位提起投诉，恳请贵单位依法维护申请人的合法权益。 |
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